LTV, DTI, DSR는 금융기관에서 대출 심사시 사용하는 대표적인 지표이며, 보통 대출 규제와 관련하여 대출 가능 금액의 한도와 대출 신청자의 재무 건전성을 판단하는데 도움을 주는 항목들 입니다. 


1. LTV (Loan To Value)

LTV (Loan To Value) Ratio, 담보인정비율 이라고 하며 금융기관 내부적으로 대출 심사에 적용 되는 규정으로 해당되는 자산 가치를 가진 물건 (차, 건물, 아파트, 토지등)에 대한 담보물 가치 비율을 뜻합니다. 예를 들면 5억원 아파트에 3억원 주택담보대출을 받으면 LTV = 60% 입니다.  


2. DTI (Debt To Income)

DTI (Debt To Income) Ratio, 총부채상환비율 이라고 하며 연봉 대비 얼만큼을 대출 받았는지 (대출이자+원금)의 비율을 표시한 값을 뜻합니다. 예를 들면 연봉 5천만원 직장인이 은행에서 1년간 2억원의 대출을 받으면 DTI가 약 416%가 나옵니다. (연간 상환금액이 기준이므로 대출 기간이 짧을수록  DTI가 높게 나옴) 풀어서 말하면 이 사람이 자신의 연봉의 4배 가까운 돈을 1년 안에 갚을수 있을까? 이런 부분을 수치화 시켜 표현한 값입니다. 그래서 주택담보대출을 실행할 때 장기간(30년 ~ 40년) 설정하면 해당 수치에 의한 대출 심사에서 유리하기 때문에 보통 상환 기간을 최대로 길게 받는것이 대출을 신청하는 사람에게 유리하다고 말합니다.


3. DSR (Debt Service Ratio)

DSR (Debt Service Ratio), 주택대출 원리금 외에 그 외의 신용 대출등의 기타 대출을 모두 더한 부채 상환 비율로 DTI보다 대출 한도가 더 축소되는 기준입니다. 가계 대출의 원리금 상환액 대시 연간소득 비율을 나타내므로 40%정도는 적정, 70%가 넘어가기 시작하면 이자 내기도 어려움 차주로 보통 판단을 하게 됩니다. 

👉스트레스 DSR이란?

대출자의 DSR 비율 계산시, 향후 금리 인상 가능성을 반영 (금리 변동기에 금리가 높아지면 연관 상환 금액이 늘어나므로 DSR 비율은 올라감) 하여 대출 상환 능력를 미리 확인하는 방법입니다. 1단계부터 3단계까지 있으며 2025년 6월 1일 기준 2단계를 실행 중이며 0.75%의 스트레스 금리를 가산하여 DSR를 계산 합니다. 2025년 7월 1일 부터 은행권 및 제 2금융권 가계 대출에 대해서 3단계를 적용하며 스트레스 금리 적용 비율은 1.5% 가산 하게 됩니다. (지방은 2025년 12월까지는 2단계 적용). 실제 대출 금리에는 영향이 없지만, 대출 신청 시 대출 심사가 더 보수적으로 평가 되며 DSR을 기준으로 한다면 대출 한도가 줄어드는 효과가 있습니다. 


4. LTV DTI DSR 비교 및 예시


1) LTV는 담보 기준 (집값이 기준이 됨)
예) 집값 5억, LVT 60% 적용 시 ▶ 최대 3억 대출 가능함

2) DTI는 주담대 원리금 상환이 소득의 몇 %인가?
예) 연소득 5천만원, 연간 '원리금 + 이자'가 2천 만원이면 ▶ DTI = 40%

3) DSR은 전체 대출 상환이 소득의 몇 %인가
예) 연소득 5천만원, 주담대 연 원리금 1천만원, 신용대출 연 원리금 1천만원 ▶ DSR = 40%